Co się zmienia w 2025 roku?
Świadectwa charakterystyki energetycznej od 28 kwietnia 2023 roku są obowiązkowe przy każdej sprzedaży i wynajmie nieruchomości w Polsce. Rok 2025 przynosi kolejne zaostrzenie przepisów wynikające z nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz wdrożenia unijnej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).
Najważniejsze zmiany dotyczą trzech obszarów:
- Obowiązek przekazania świadectwa — sprzedający i wynajmujący muszą aktywnie przekazać dokument drugiej stronie transakcji
- Budynki użyteczności publicznej — rozszerzono obowiązek wywieszania świadectwa w widocznym miejscu
- Nowe wymagania techniczne — zaktualizowano metodologię obliczeń i zaostrzono limity wskaźnika EP dla nowych budynków
Od 2023 roku każdy właściciel sprzedający lub wynajmujący nieruchomość ma obowiązek posiadania aktualnego świadectwa energetycznego. W 2025 roku egzekwowanie tego obowiązku zostało znacząco wzmocnione.
Obowiązek przekazania świadectwa
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel lub zarządca budynku jest zobowiązany przekazać kopię świadectwa energetycznego nabywcy lub najemcy. Nie wystarczy samo posiadanie dokumentu — musi on zostać fizycznie lub elektronicznie dostarczony drugiej stronie transakcji.
Rola notariusza w egzekwowaniu przepisów
Notariusze odgrywają kluczową rolę w przestrzeganiu nowych regulacji. Przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek:
- Odnotować w akcie notarialnym numer świadectwa energetycznego z centralnego rejestru
- Poinformować strony o obowiązku przekazania świadectwa
- W przypadku braku świadectwa — pouczyć sprzedającego o konsekwencjach prawnych
Uwaga! Brak świadectwa energetycznego nie blokuje transakcji sprzedaży, ale notariusz ma obowiązek odnotować ten fakt. Kupujący może dochodzić swoich praw i zażądać dostarczenia dokumentu po transakcji.
Wynajem — nowe obowiązki wynajmującego
Przy zawieraniu umowy najmu wynajmujący jest zobowiązany przekazać najemcy kopię świadectwa energetycznego lub jego wydruk. Dotyczy to zarówno umów nowych, jak i przedłużanych. Najemca ma prawo znać klasę energetyczną lokalu, ponieważ bezpośrednio wpływa ona na wysokość rachunków za ogrzewanie i energię.
Budynki użyteczności publicznej
Przepisy nakładają szczególne obowiązki na właścicieli i zarządców budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej przekraczającej 250 m². Dotyczy to m.in. urzędów, szkół, szpitali, centrów handlowych i obiektów sportowych.
Obowiązki w zakresie świadectw energetycznych dla tych budynków obejmują:
- Wywieszenie świadectwa w widocznym miejscu (np. przy wejściu głównym), dostępnym dla odwiedzających
- Aktualizację świadectwa po każdej istotnej zmianie wpływającej na charakterystykę energetyczną (np. wymiana systemu ogrzewania, termomodernizacja)
- Uwzględnienie klasy energetycznej w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży lub najmu powierzchni w budynku
Budynki użyteczności publicznej powinny dawać przykład w zakresie efektywności energetycznej. Obowiązek eksponowania świadectwa ma zwiększyć świadomość społeczną na temat zużycia energii.
Nowe wymagania techniczne
Rok 2025 przynosi istotne zmiany w metodologii sporządzania świadectw energetycznych oraz w wymaganiach stawianych nowym budynkom. Zmiany wynikają z konieczności dostosowania polskich przepisów do znowelizowanej dyrektywy EPBD (dyrektywa 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków).
Zaktualizowana metodologia obliczeń
Rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku zostało zaktualizowane. Najważniejsze zmiany obejmują:
- Precyzyjniejsze uwzględnienie systemów wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła (rekuperacja)
- Nowe współczynniki dla odnawialnych źródeł energii (pompy ciepła, fotowoltaika)
- Dokładniejsze modelowanie mostków termicznych w obliczeniach strat ciepła
Zaostrzenie wskaźnika EP
Dla nowo projektowanych budynków obowiązują surowsze limity wskaźnika EP (energia pierwotna), co oznacza, że budynki muszą być bardziej energooszczędne. Celem jest stopniowe dążenie do standardu budynków niemal zeroenergetycznych (nZEB), a w perspektywie do 2030 roku — budynków zeroemisyjnych.
| Typ budynku | Wymaganie EP (do 2024) | Wymaganie EP (od 2025) |
|---|---|---|
| Budynek mieszkalny jednorodzinny | EP ≤ 70 kWh/(m²·rok) | EP ≤ 63 kWh/(m²·rok) |
| Budynek mieszkalny wielorodzinny | EP ≤ 65 kWh/(m²·rok) | EP ≤ 58 kWh/(m²·rok) |
| Budynek użyteczności publicznej | EP ≤ 45–70 kWh/(m²·rok)* | EP ≤ 40–63 kWh/(m²·rok)* |
* Wartość zależna od przeznaczenia budynku i strefy klimatycznej.
Dla właścicieli istniejących budynków: Zmiana metodologii nie oznacza konieczności ponownego uzyskania świadectwa, jeśli dotychczasowe jest nadal ważne (do 10 lat od wystawienia). Nowe zasady obliczeń obowiązują przy sporządzaniu nowych świadectw.
Kary za brak świadectwa
Ustawodawca przewiduje konkretne sankcje za nieprzestrzeganie obowiązków związanych ze świadectwami energetycznymi. Kary mają na celu zdyscyplinowanie właścicieli nieruchomości i zapewnienie skutecznego egzekwowania przepisów.
Kara grzywny
Właściciel lub zarządca budynku, który nie zapewni sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, podlega karze grzywny do 5 000 zł. Kara ta dotyczy sytuacji, gdy:
- Sprzedający nie przekaże świadectwa nabywcy przy sprzedaży nieruchomości
- Wynajmujący nie udostępni kopii świadectwa najemcy
- Zarządca budynku użyteczności publicznej nie wywiesza świadectwa w widocznym miejscu
Ważne! Kara grzywny może zostać nałożona wielokrotnie — za każdą transakcję, przy której nie dopełniono obowiązku przekazania świadectwa. Dotyczy to w szczególności właścicieli wynajmujących wiele lokali.
Konsekwencje przy transakcjach notarialnych
Choć brak świadectwa nie uniemożliwia zawarcia transakcji, notariusz odnotowuje ten fakt w akcie notarialnym. Może to skutkować:
- Zgłoszeniem do właściwego organu nadzoru budowlanego
- Roszczeniami ze strony kupującego po transakcji
- Problemami przy późniejszej odsprzedaży nieruchomości
Jak się przygotować?
Niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż, wynajem, czy po prostu chcesz być w zgodzie z przepisami — warto podjąć odpowiednie kroki zawczasu. Oto praktyczny plan działania:
1. Sprawdź, czy posiadasz aktualne świadectwo
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia, chyba że w budynku przeprowadzono istotne zmiany wpływające na jego charakterystykę energetyczną (np. wymiana okien, ocieplenie ścian, zmiana systemu ogrzewania). W takim przypadku konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa.
2. Zamów świadectwo z wyprzedzeniem
Nie czekaj z zamówieniem świadectwa do momentu podpisania umowy sprzedaży czy najmu. Proces przygotowania dokumentu wymaga wizyty certyfikowanego audytora w budynku i analizy dokumentacji technicznej. Warto zaplanować to z co najmniej 2-tygodniowym wyprzedzeniem.
3. Przygotuj dokumentację budynku
Audytor sporządzający świadectwo będzie potrzebował:
- Rzutu budynku lub lokalu z wymiarami
- Informacji o zastosowanych materiałach budowlanych i izolacji
- Danych o systemie ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody
- Dokumentacji dotyczącej ewentualnych modernizacji
4. Wybierz uprawnionego specjalistę
Świadectwo energetyczne może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Listę uprawnionych audytorów można sprawdzić na stronie rejestrcheb.mrit.gov.pl.
Planując sprzedaż lub wynajem nieruchomości, zamów świadectwo energetyczne z wyprzedzeniem. Unikniesz stresu i potencjalnych kar, a dodatkowo zyskasz argument w negocjacjach cenowych.
Podsumowanie
Zmiany w przepisach dotyczących świadectw energetycznych w 2025 roku to kontynuacja procesu podnoszenia standardów efektywności energetycznej budynków w Polsce. Kluczowe zmiany obejmują:
- Wzmocnienie egzekwowania obowiązku przekazywania świadectw przy sprzedaży i wynajmie
- Rozszerzenie obowiązków dla budynków użyteczności publicznej
- Zaostrzenie wymagań technicznych dla nowych budynków zgodnie z dyrektywą EPBD
- Realne kary finansowe do 5 000 zł za brak świadectwa
Potrzebujesz świadectwa energetycznego? Skontaktuj się z nami — sporządzamy świadectwa charakterystyki energetycznej w całej Polsce. Realizacja w 48 godzin, ceny od 200 zł. Zamów świadectwo online